Bostadslån är det vanligaste sättet att finansiera köp av ett hus eller bostadsrätt. Bostaden används då oftast som säkerhet för större delen av lånet. Ett bostadslån delas oftast upp i flera delar som har olika räntesatser. Den största delen kallas bottenlån och är den del där bostaden står som säkerhet, denna del kan utgöra upp till cirka 75% av lånet beroende på vad det är för bostad man lånar till och vad marknadsvärdet anses vara. Bottenlån kallas också hypotekslån. Behöver man låna ytterligare kallas den delen topplån. Topplån har en större risk för långivaren då det inte är säkert att bostaden täcker upp hela lånet som säkerhet. Därför har topplån ofta en högre ränta och det är detta lån man vill betala av först för att sänka sina räntekostnader. När man tar ett bostadslån är det vanligt att man samtidigt gör en kontantinsats; denna kan variera men är ofta på 15% av det totala lånebeloppet.
De nya bolånereglerna juni 2016 – Amorteringskravet
Du har säkert läst om att det var nya regler som började gälla juni i år (2016); det så kallade amorteringskravet. Det innebär att nya lån nästan alltid måste amorteras – och det påverkar dig som ska ta ett bostadslån!
Så här är reglerna Har du en belåning som är mer än hälften av bostadens värde måste du amortera. Har du en belåning som är mer än 70% av bostadens värde måste du amortera 2% av bostadens totala värde per år. Är din belåning mellan 50% – 70% måste du betala av 1% av bostadens totala värde per år ner till att du når 50% belåning.
Finns det undantag?
Det finns ett par undantag men då gäller speciella omständigheter. Amorteringskravet gäller inte lån som är tagna innan den 1 juni 2016. Undantag från amorteringskravet gäller nyproduktion (upp till 5 års undantag). Det går också att byta bank utan att man utlöser amorteringskravet. De undantag som nämns som är skäl för att slippa amorteringskravet under en viss period är till exempel dödsfall i familjen, sjukdom eller arbetslöshet.
Läs mer om det nya amorteringskravet här!
Det nya amorteringskravet 2018 (mars)
Det nya amorteringskravet som tillkom i början av 2018 reglerar amorteringen än mer än det som kom 2016. Nu kan du få amortera mer beroende på ditt lån förhållande till hushållets gemensamma inkomst. Om din skuldkvot överstiger 4,5 kommer du behöva amortera ytterligare 1% (totalt 3% som mest om man räknar ihop 2016 års tillägg). Skuldkvot är alltså hur stort ditt lån är förhållande till din årsinkomst. Är hushållets totala årsinkomst exempelvis 500 000 kronor så får du/ni låna 500 000 x 4.5 = 2 500 000 kr innan kravet träder in. Lånar du/ni mer än 2 500 000 kronor så överstiger du/ni skuldkvoten på 4,5 och då får man amortera 1% extra per år. Detta gäller nya lån och alltså inte du som redan har ett lån idag.
Det tillfälliga amorteringsfriheten (2020 till och med augusti 2021)
Den tillfälliga amorteringsfriheten (2020 till och med augusti 2021)
Coronapandemin gjorde att många förlorade jobb och/eller inkomster. Finansinspektionen beslutade om att tillfälligt pausa amorteringskravet på bolånen. Från och med 1 september 2021 återinfördes åter de gamla amorteringsvillkoren.
Bottenlån och Topplån
Topplånet är det lån du har på bostaden utöver bottenlånet. Bottenlånet är nu upp till 75% av bostadens värde, utöver detta upp till cirka 85% är ett så kallat topplån. Topplånet har man ofta amorteringskrav på cirka 10 år och det är en högre ränta än på bottenlånet. Skulle man ha ett lån utöver både bottenlån och topplån kallas det för Blancolån; ett lån utan någon säkerhet. Denna form av lån är det än högre ränta på.
Kan jag låna mer än 85% av bostadens kostnad?
De flesta banker vill att du gör en kontantinsats, gärna 15% men en del har i sina formuleringar på sina webbar att det finns möjlighet att göra ett lån som är högre än 85% av kostnaden. Detta lån blir ett blancolån som inte har bostaden som säkerhet och därmed en mycket högre ränta. Gäller det däremot en ombildning från en hyresrätt till en bostadsrätt kan det finnas möjlighet att låna mer än 85% av bostadskostnaden.
Svårt att få bolån?
En del banker är restriktiva med bolån om du inte kan visa upp din betalningsförmåga med till exempel en fast anställning. Det finns dock bolånegivare som tar hänsyn till din livssituation utan att stirra sig blind på siffrorna. Ett sådant är till exempel Bluestep som kan ge dig ett bolån eller möjligheten att belåna din nuvarande bostad trots att du kanske har betalningsanmärkningar, inte har ett fast jobb just nu eller är nyinflyttad.
%
får du ofta låna i bottenlån
%
är den minsta kontantinsatsen
%
totala lånebiten (bottenlån + topplån)
Generellt sätt lönar det sig att ha rörlig ränta på sitt bolån – om man vet med sig att man klarar av toppar och dalar – vill man vara säker på vad man kommer att betala i sin ränta framöver bör man binda den.